买家买房付首付后欲解约 房子涨价又坚持履约

大连市发展和改革委员会

2018-05-23

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  近日,白云区法院审结了两件因同一房屋买卖引发纠纷的案件。 买家交了首付后反悔,起诉解约被法院驳回,之后又起诉坚持要继续履约。

看似“顺理成章”,买家最终却被判支付违约金万元。

法官表示,该类案件多因房价上涨引起,法院审理时会注重保护守约方利益。   交完首期款,买家想解约  据法院介绍,2016年3月13日,徐某(卖方)与蒙某(买方)签订《广州市存量房买卖合同》,约定买方向卖方购买位于白云区某处的房屋,总金额228万元,买家承担全部税费等。   蒙某依约支付了首期房款后,又以卖方徐某及中介公司隐瞒涉案房屋非卖方名下唯一住房,导致其需额外支出购房税费为由,向白云法院提起诉讼,主张撤销因重大误解签订了房屋买卖合同,并要求判决对方承担相应责任。   白云法院经审理认为,蒙某未能提供证据证实卖方对涉案房屋作出是其唯一住房,这表示蒙某主张存有重大误解,缺乏事实依据。

法院于2017年2月20日作出判决,驳回蒙某的全部诉讼请求。

  与此同时,在该案诉讼中,徐某以蒙某因税费问题拒不登记过户及支付剩余房款为由向法院提起反诉,要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求支付违约金,但其经法院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼,法院于是裁定反诉按撤诉处理。   败诉后,买家坚持要履约  判决生效后,蒙某认为,法院判决驳回其诉讼请求,就意味着涉案房屋买卖合同未被撤销,因此合同继续有效,于是要求卖方徐某继续履行合同,并向白云区法院再度提起了诉讼。 此时,卖方徐某则不答应了,也向法院再度提起诉讼,请求确认解除双方签订的合同,并要求蒙某支付违约金。

  白云区法院审理认为,此前,蒙某未按约定办理过户及支付剩余房款,反而起诉要求撤销合同,该行为明确表明蒙某无意继续履行合同。 而在前案审理过程中,徐某曾向蒙某发函要求办理过户手续,但蒙某未予理会。

同时,从双方约定的办理过户时间到法院作出判决长达8月有余,期间蒙某也没有继续履行的意思表示。

这些均可以证实蒙某在约定以及合理的期间内拒不履行合同主要义务,已经构成根本违约。 法院认为,生效判决已经驳回蒙某的诉讼请求,即蒙某先前不履行的行为自始缺乏正当性;同时,该生效判决也不必然成为合同继续履行的理由,因蒙某属于违约方,合同能否继续履行要视守约方的态度而定。

  因此,法院认定,蒙某应向徐某支付违约金万元(房屋成交价的10%)。 由于此前徐某已收取房款69万,还应退还蒙某房款万。   法官说案:  要保护守约方利益  法官表示,在两案诉讼中,买方明显违反了合同法诚实信用的原则。 关于房价及因房价引发的各种纠纷一直是备受关注且愈演愈烈的社会问题,而房价涨跌更是房地产交易纠纷的风向指标,房价涨跌幅度越大,房屋买卖诉讼案件越多。   法官认为,这起房屋买卖纠纷之所以引发连续诉讼,一个重要的因素可能就在于买卖双方第一次提起诉讼后,在长时间的诉讼过程中,恰逢当时涉案房屋的市场成交价大幅上涨,若按原约定价格成交无疑会给买方带来巨大的利益,因此买方才会完全反转态度,要求继续履行合同,并在卖方不同意继续履行的情况下选择第二次起诉,提出了与第一次诉讼完全相反的诉讼请求。 法官在审理此类案件时,会注意结合房价涨跌因素的影响,保护合同守约方的利益。